Muitos pontos polêmicos que  temos discutido ultimamente envolvem termos específicos do universo dos condomínios. E se você só está entrando em contato com esse universo agora, as dúvidas aumentam ainda mais. Confira abaixo quais são as áreas de abrangência da convenção e do regimento interno dos condomínios.

De maneira geral e bem simplificada, podemos dizer que a convenção do condomínio é onde se estabelecem as regras gerais de administração, uso, obrigações, direitos e deveres. É um documento jurídico registrado no cartório de imóveis e que, para que seja modificado, requer aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos votantes (proprietários). Em circunstâncias mais abrangentes e que mudem a destinação do condomínio ou tratem da venda de uma área comum a alteração requer 100% de adesão.

É na convenção do condomínio que deve estar estipulado o modelo de administração, as funções do síndico (e também a forma e quórum para sua destituição), sanções e penalidades, modos de orçamento e rateio, os papéis da diretoria, descrição dos prédios e estrutura, quais são os itens coletivos e o modo de uso e também definições para todos os tipos de assembleia.  De maneira comparativa, a convenção está para a Constituição Federal como o regimento está para as leis ordinárias.

A convenção, segundo artigo 1334 do Código Civil, deve conter o regimento interno complementando-a. O regimento interno regulamenta a convivência entre os condôminos, indicando o que pode e o que não pode ser feito. “Citando um exemplo prático, enquanto na convenção consta a destinação dada a determinada área comum, é no regimento interno que se encontrarão as regras para seu uso e as penalidades pelo uso inadequado” destaca Dennis Martins, advogado e consultor na área do direito imobiliário.

Cabe ao regimento interno, portanto, esclarecer itens como o horário e a forma de utilização de áreas comuns (inclusive por visitantes), rotinas referentes a manutenção e limpeza, entrega de encomendas, mudanças, limites para produção de ruídos, reformas, e muitos outros itens do dia-a-dia. Nesse caso qualquer alteração em seu texto requer apenas a maioria simples dos presentes em assembleia convocada para esse fim.

Deve-se ressaltar porém que o regimento interno não pode conter regras que confrontem a convenção do condomínio nem leis superiores (como o próprio Código Civil ou a Constituição, por exemplo), influenciar normas que conflitem com o direito de propriedade dos condôminos ou ser registrado em cartório sem que seja parte integrante da convenção (com assinatura de condôminos com número inferior a dois terços).

Segundo o site do Sindicato da Habitação de São Paulo (SECOVI), para evitar um conflito de interesses e problemas entre os moradores, principalmente no que se refere aos itens do regimento interno, a contratação de um advogado especialista em condomínios e direito imobiliário ou de uma administradora de condomínios é o melhor caminho. Dessa forma garante-se que tanto a convenção quanto o regimento interno sejam neutros e atendam os interesses do condomínio de uma forma mais ampla e generalizada.